Mitte August 2011 veröffentlichte die Zeitschrift Finanztest ihren Bericht zu Immobilienpreisen in Deutschland. Die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien in 21 Städten des Landes hat sie für ihre Onlineausgabe in einen Preisrechner in Form einer Exceltabelle integriert. Kriterien wie Objektart, Lage und Ausstattung können Nutzer dort selbst eingeben, um anschließend Kaufpreis, Neben- und Gesamtkosten präsentiert zu bekommen. Wer zusätzlich sein Eigenkapital, den Zins- und Tilgungssatz für einen Immobilienkredit sowie die Betriebskosten des Hauses pro Monat angibt, erhält auch Auskünfte über seine monatliche Belastung. Aber wie exakt sind die errechneten Werte, wenn es um einen konkreten Immobilienkauf geht?
Jede Menge Durchschnittspreise
Nicht nur die Stiftung Warentest veröffentlicht Informationen zu durchschnittlichen Immobilienwerten in verschiedenen Regionen Deutschlands. Das Magazin Capital bietet beispielsweise seinen Immobilienkompass, das Immobilienportal Immowelt Daten zu Kauf- und Mietpreisen verkaufter oder vermieteter Immobilien in nahezu jedem Landkreis und jeder Stadt Deutschlands: Neben Durchschnittswerten werden dort auch Höchst- und Tiefstpreise aufgeführt. All das ist gut: als erste Orientierung! Geht es um einen konkreten Hauskauf, darf man die Aussagekraft solcher Daten allerdings auch nicht überschätzen. Immobilienwerte hängen von vielen Faktoren ab. Ein Durchschnittspreis kann dem nicht komplett gerecht werden.
Der Faktor „Lage“
Eine gute Orientierung bieten Durchschnittspreise bei dem für Immobilienwerte wichtigen Faktor Lage. Hauskäufer in München zahlen tendenziell deutlich mehr als jemand, der ein Haus in Magdeburg kauft. Innerhalb der Städte existieren weitere große Unterschiede. Eine Eigentumswohnung in München-Altstadt-Lehel kostet laut Immowelt durchschnittlich 6.650 Euro pro m², während die Eigentumswohnung in München-Perlach im Schnitt für 3.030 Euro zu haben ist. Innerhalb von Stadtteilen lassen sich mit Blick auf die Mikrolage nochmals Unterschiede feststellen, die meistens in Durchschnittsrechnungen nicht mehr auftauchen.
Häuser sind so individuell wie Menschen
Problematisch wird eine allzu starke Orientierung an Durchschnittswerten spätestens, dann, wenn es um die Ausstattung eines Hauses geht. Wird etwa zwischen „sehr gut“, „gut“, „mittel“ und „einfach“ unterschieden, lässt das viel Spielraum für Interpretationen. Was ist gut? Wie weit etwa Faktoren wie Energieeffizienz einfließen, bleibt in der Regel unklar. Letztlich gilt nach wie vor: Jedes Haus unterscheidet sich von jedem anderen Haus und konkrete Immobilienwerte lassen sich nur bei konkreten Immobilien ermitteln. Wäre es anders, wären Immobilienwertermittler weitgehend arbeitslos. Das ist allerdings nicht der Fall.
Kurzinfo
Durchschnittswerte für Immobilien dienen der Orientierung beim Immobilienkauf. Der Blick aufs individuelle Objekt lässt sich durch sie nicht ersetzen.
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