Sie haben eine Wohnung gefunden die Ihnen gefällt, eine schöne Lage hat und eine attraktive Rendite verspricht. Nach Besichtigung und Beschaffung der notwendigen Unterlagen haben Sie auch eine günstige Finanzierung für die Immobilie aufgebaut. Jetzt können Sie den Notarvertrag unterschreiben. Aber wie geht es weiter?
Als Eigentum bezeichnet man die rechtliche Herrschaft über eine Sache. Eigentum an einer Immobilie erwirbt man mit Einigung, der sog. Auflassung und Eintragung des Eigentums im Grundbuch. Bis zur Eintragung im Grundbuch ist es jedoch ein langer Weg. Die Übertragung des Eigentums erfolgt in der Regel Zug um Zug mit Kaufpreiszahlung.
Daher bedarf es im Kaufvertrag einiger Regelungen:
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages wird der Notar dem Grundbuchamt den Vorgang vorlegen damit die Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Diese sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des (lastenfreien) Eigentums. Entgegen der landläufigen Meinung sperrt eine Auflassungsvormerkung jedoch nicht das Grundbuch. Ein Anspruchsgläubiger muss jedoch nach der Auflassungsvormerkung eingetragene Rechte nicht gegen sich gelten lassen.
Diese ist nötig, da Ihre finanzierende Bank zur Auszahlung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen haben möchte. Da die Immobilie jedoch noch nicht Ihnen gehört, haben Sie normalerweise auch kein Recht diese Immobilie zu belasten. Erst mit der Finanzierungsvollmacht gewährt der Verkäufer Ihnen die Möglichkeit zur Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek. Erst hierdurch wird auf Seite des Käufers die Bezahlung des Kaufpreises möglich.
Der Kaufpreis ist nach Anweisung des Notars zu bezahlen. Und zwar in der Regel nach
rangrichtiger Eintragung der Auflassungsvormerkung und nachdem sichergestellt ist, dass die Bank des Verkäufers der Löschung der eingetragenen Grundpfandrechte zustimmt. Meist nur eine Formalie ist die Vorlage einer Negativerklärung der Stadt oder Gemeinde über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts.
Sind alle Fälligkeitsvoraussetzung erfüllt, erfolgt eine Zahlungsaufforderung des Notars. Dann ist die fristgerechte Kaufpreiszahlung an den Verkäufer unbedenklich möglich und notwendig für den weiteren Vollzug.
Der notarielle Kaufvertrag stellt die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer dar. Zur Übertragung des Eigentums einer Immobilie ist jedoch auch die dingliche Übertragung notwendig. Diese erfolgt im Grundbuch nach dem vom Notar die Auflassung vorgelegt wurde. Dies erfolgt nach dem Nachweis der Kaufpreiszahlung bzw. Mitteilung des Verkäufers über den Zahlungseingang. Die zunächst eingetragene Auflassungsvormerkung wird gegen die endgültige Eigentumseintragung ausgetauscht.
Beachten Sie, dass Sie, bei einem Kauf von einem Unternehmer/Bauträger, den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung ausgehändigt bekommen haben.