Geschlossene Immobilienfonds sind unternehmerische Beteiligungen in Form der GmbH & Co. KG die in Immobilien investieren. Mit dem Erwerb eines Anteils an einem geschlossenen Fonds wird der Kapitalanleger in steuerlicher und haftungsrechtlicher Hinsicht zum Kommanditgesellschafter und Mitunternehmer. Anleger tragen damit Risiken und profitieren von diesen Risiken, wie es Unternehmer tun. Sind alle Geschäftsanteile verkauft, wird der Immobilienfonds geschlossen.
Geschlossene Fonds dienen als Kapitalsammelstelle zur Finanzierung von definierten oder noch zu beschaffenden (blind-pool) Immobilien.
Die Investition erfolgt typischerweise zeitlich befristet in eine bestimmte Immobilie oder mehrere bestimmte Objekte. Dadurch werden nach vollständiger Finanzierung des Immobilienportfolios keine weiteren Anteile an dem geschlossenen Fonds veräußert. Die Rückgabe von Anteilen bzw. der Verkauf am Zweitmarkt ist zumeist nur in engen Grenzen möglich.